封政辦〔2020〕1號(hào)

 
 
各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府，縣政府有關(guān)部門：
      為確保我縣不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度順利實(shí)施，妥善處理不動(dòng)產(chǎn)登記工作中遇到的遺留問題，化解社會(huì)矛盾。根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》（國(guó)務(wù)院令第656號(hào)）、《河南省國(guó)土資源廳關(guān)于做好當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)登記工作的指導(dǎo)意見》(豫國(guó)土資規(guī)〔2016〕11號(hào))、《河南省自然資源廳關(guān)于印發(fā)推進(jìn)房地產(chǎn)領(lǐng)域信用突出問題樓盤化解攻堅(jiān)工作指導(dǎo)意見的通知》(豫自然資發(fā)〔2019〕19號(hào))、《新鄉(xiāng)市人民政府辦公室關(guān)于做好當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)登記有關(guān)工作的實(shí)施意見》（新政辦〔2019〕3號(hào)），結(jié)合我縣實(shí)際和其他地區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)就我縣不動(dòng)產(chǎn)登記有關(guān)遺留問題提出如下意見：
      一、基本原則
      （一）尊重歷史，實(shí)事求是
      以維護(hù)群眾合法權(quán)益為出發(fā)點(diǎn)，按照“尊重歷史、解決困難、簡(jiǎn)化程序、便民利民、盤活資產(chǎn)、有利發(fā)展”的原則，積極尋求妥善處理方法，努力化解矛盾，有效推進(jìn)社會(huì)和諧。
      （二）依法依規(guī)，便捷高效
      各有關(guān)部門在處理相關(guān)問題時(shí)，以完善手續(xù)、登記辦證為目的，增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)，充分考慮當(dāng)時(shí)的社會(huì)背景和發(fā)展環(huán)境，結(jié)合同期法律法規(guī)和其他有關(guān)規(guī)定，按從舊兼從輕的原則合理處置，積極給予辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。
      （三）自愿原則
      不動(dòng)產(chǎn)登記應(yīng)當(dāng)依照當(dāng)事人的申請(qǐng)進(jìn)行，但法律、法規(guī)以及《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》另有規(guī)定的除外。
      二、適用范圍
      我縣中心城區(qū)內(nèi)建成的各類房屋，由于各種原因至今無法辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記，經(jīng)審核符合現(xiàn)行城市規(guī)劃要求，均屬本次解決的范圍。
      本意見中心城區(qū)特指興華路以南，東干道及國(guó)道327（世紀(jì)大道至翟母大道段）以西，翟母大道以北，規(guī)劃大功路以東。
      本意見適用于我縣不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記（2016年6月29日）前的不動(dòng)產(chǎn)登記遺留問題。
      三、處理意見
      （一）使用權(quán)類型和用途不明確的土地登記
      1、已取得國(guó)有土地使用證，但登記證書和檔案上不顯示(或不明確)土地使用權(quán)類型的，用地人又無法證明其為出讓土地的，按劃撥用地辦理不動(dòng)產(chǎn)登記；
      2、已取得國(guó)有土地使用證，但登記證書和檔案上不顯示(或不明確)土地用途的，按實(shí)際用途辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。
      （二）縣中心城區(qū)獨(dú)院的土地登記（面積不超過666.7㎡）
      1、中心城區(qū)建設(shè)的獨(dú)院或連排獨(dú)院
      對(duì)縣政府批準(zhǔn)用地的，按政府批準(zhǔn)手續(xù)辦理登記；對(duì)無政府批準(zhǔn)用地手續(xù)的，以實(shí)際用地現(xiàn)狀補(bǔ)交土地出讓金和相關(guān)稅費(fèi)后，辦理國(guó)有土地不動(dòng)產(chǎn)登記（經(jīng)村委會(huì)或鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府同意）。但對(duì)其未批先建用地問題，按3元/㎡繳納罰款。
      2、國(guó)有或集體企業(yè)用地分割給個(gè)人建住宅
      企業(yè)倒閉后，職工得到妥善安置，沒有遺留問題的，將原國(guó)有土地證收回后，以實(shí)際用地現(xiàn)狀，補(bǔ)繳土地出讓金和相關(guān)稅費(fèi)后，可以辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。
      3、以單位名義征用的國(guó)有土地建設(shè)職工住宅
      以單位名義征用的國(guó)有土地建設(shè)職工住宅的，以實(shí)際用地現(xiàn)狀，補(bǔ)繳土地出讓金和相關(guān)稅費(fèi)后，可以辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。
      （三）個(gè)人實(shí)際用地面積與原登記面積不一致
      對(duì)個(gè)人獨(dú)院超占的，對(duì)超占面積不超過證載面積3%且無權(quán)屬糾紛的，不再處理，直接按現(xiàn)狀測(cè)繪面積予以登記。對(duì)超占面積超過3%的，原登記土地屬劃撥用地的，需全額交納劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價(jià)后，按劃撥土地直接合并辦理登記；原登記土地屬出讓用地的，需全額補(bǔ)繳土地出讓金后，按出讓土地直接合并辦理登記手續(xù)。
      對(duì)超占土地按上述規(guī)定處理后予以登記的，超占部分土地的使用年限與該宗地原使用年限相一致。
      （四）已建成住宅小區(qū)實(shí)際用地面積、界線與原土地證面積、界線不一致
      1、住宅小區(qū)實(shí)際用地面積超過批準(zhǔn)面積，尚未登記辦理確權(quán)手續(xù)的，由原開發(fā)商按照規(guī)定繳清各項(xiàng)稅費(fèi)、補(bǔ)辦用地手續(xù)和規(guī)劃調(diào)整手續(xù)后，按照調(diào)整后的實(shí)際宗地界線辦理登記。
      2、住宅小區(qū)實(shí)際用地面積超過批準(zhǔn)面積，但已辦理土地確權(quán)手續(xù)且房屋已全部（或部分）登記到業(yè)主名下的，業(yè)主憑已取得的房屋所有權(quán)屬證書申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)按“先行辦理、證繳分離”的原則受理。登記時(shí)，按實(shí)際占地面積落宗，并將上述情況書面如實(shí)告知相關(guān)當(dāng)事人，在不動(dòng)產(chǎn)登記簿和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書上如實(shí)記載。同時(shí)對(duì)開發(fā)商依法依規(guī)進(jìn)行處理，限期補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)。
      （五）土地合并或分割登記
      土地合并或分割登記。對(duì)已登記土地?zé)o規(guī)劃條件或聯(lián)合競(jìng)買的，自然資源部門不進(jìn)行規(guī)劃審查，按現(xiàn)狀直接進(jìn)行分割或合并登記。
      （六）建筑物登記
      建筑物在土地符合登記條件的前提下，辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。
      1、縣中心城區(qū)獨(dú)院房屋登記
      縣中心城區(qū)的獨(dú)院，且申請(qǐng)登記建筑面積不超1000㎡的，按以下意見辦理登記：
      （1）已辦理工程規(guī)劃，未辦理竣工備案手續(xù)
      申請(qǐng)人能夠提供《建設(shè)工程規(guī)劃批準(zhǔn)書》（原縣城建局辦理）、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（包括副本）、規(guī)劃處罰憑證、配套費(fèi)交款票據(jù)其中之一的，視為不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)劃要件，自建房面積不超600㎡的，直接予以登記。自建房面積600㎡-1000㎡的，應(yīng)提供符合質(zhì)量安全結(jié)論的鑒定報(bào)告后，予以登記。對(duì)屬《建設(shè)工程消防監(jiān)督管理規(guī)定》(公安部119號(hào)令)第十三條、第十四條規(guī)定情形的，同時(shí)還要提供消防合格的相關(guān)手續(xù)或第三方鑒定機(jī)構(gòu)的消防安全鑒定報(bào)告。
      （2）未辦理工程規(guī)劃和竣工備案手續(xù)
      建筑面積不超600㎡的，登記前，按30元/㎡繳納城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)，并按工程造價(jià)的5%予以處罰后予以登記。建筑面積600㎡-1000㎡的，應(yīng)提供符合質(zhì)量安全結(jié)論的鑒定報(bào)告后，按30元/㎡繳納城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)，并按工程造價(jià)的5%處罰后予以登記。對(duì)屬《建設(shè)工程消防監(jiān)督管理規(guī)定》（公安部119號(hào)令）第十三條、第十四條規(guī)定情形的，同時(shí)還要提供消防合格的相關(guān)手續(xù)或第三方鑒定機(jī)構(gòu)的消防安全鑒定報(bào)告。
      2、建筑物登記用途的設(shè)定
      擬登記的建筑物無論其使用現(xiàn)狀是何種用途，對(duì)原已有批準(zhǔn)用途或登記用途的，均按已批準(zhǔn)或已登記的用途登記；對(duì)無批準(zhǔn)用途或登記用途的，均按實(shí)際用途予以登記。
      3、申請(qǐng)登記面積與規(guī)劃批準(zhǔn)面積不一致
      已辦理相關(guān)規(guī)劃批準(zhǔn)手續(xù)，申請(qǐng)登記的建筑面積與規(guī)劃批準(zhǔn)面積誤差不足3%(含)的，直接予以登記；申請(qǐng)登記的建筑面積與規(guī)劃批準(zhǔn)面積超過3%的，按30元/㎡全額繳納城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)，并按工程造價(jià)的5%處罰后予以登記。
      （七）房地登記用途不一致
      房屋所有權(quán)屬證書和國(guó)有土地使用證記載的房屋用途與土地用途不一致的不動(dòng)產(chǎn)，分別保留原記載的房屋、土地用途，未經(jīng)依法批準(zhǔn)不得改變已登記的不動(dòng)產(chǎn)用途。
      （八）房地登記權(quán)利人不一致
      房地權(quán)利人不一致的，應(yīng)提供土地、房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議等手續(xù)，辦理土地或房屋轉(zhuǎn)移登記且只繳納本次辦理轉(zhuǎn)移登記時(shí)應(yīng)繳納的相關(guān)稅費(fèi)。
      （九）房屋已登記土地未登記
      1、原土地使用權(quán)以劃撥方式取得的，并已分層、分套辦理了房產(chǎn)證，再次轉(zhuǎn)讓并申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記的，需經(jīng)原土地使用權(quán)人同意后，按房屋分?jǐn)偼恋孛娣e交納土地出讓金或劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價(jià)等手續(xù)后再辦理轉(zhuǎn)移登記。
      2、有房產(chǎn)證土地未登記的獨(dú)院，以實(shí)際用地現(xiàn)狀，補(bǔ)繳土地出讓金和相關(guān)稅費(fèi)后，辦理不動(dòng)產(chǎn)登記;已經(jīng)縣政府同意，辦理過土地補(bǔ)償手續(xù)的，以實(shí)際用地現(xiàn)狀，按劃撥土地辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。
      （十）有國(guó)有土地使用證，登記資料不完善或未找到登記資料
      有國(guó)有土地使用證，但登記資料不完善或未找到登記資料的，對(duì)原產(chǎn)權(quán)證書記載內(nèi)容在縣自然資源局門戶網(wǎng)站公告十五個(gè)工作日，期滿無異議，無限制措施記載且權(quán)屬無爭(zhēng)議，當(dāng)事人無法證明該宗地為出讓土地的，以實(shí)際用地現(xiàn)狀，按劃撥土地認(rèn)定，辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。
      （十一）開發(fā)、建設(shè)單位已取得《國(guó)有土地使用證》未辦理房屋首次登記
      已取得《國(guó)有土地使用權(quán)證》未辦理房屋首次登記，因開發(fā)、建設(shè)單位已注銷或被吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照，且無承繼單位，不能配合商品房購(gòu)買人辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的，購(gòu)房人申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)在縣自然資源局門戶網(wǎng)站公告十五個(gè)工作日，期滿無異議、無限制措施記載、無其他人辦理商品房買賣合同備案記錄及所有權(quán)登記記載的，購(gòu)房人可直接申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記；有承繼單位的，承繼單位有義務(wù)協(xié)助購(gòu)房人辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。
      （十二）國(guó)有出讓土地手續(xù)不齊全
      1、經(jīng)縣政府拍賣出讓的土地，用地手續(xù)不完善的，須提供足額繳納土地款項(xiàng)的證明材料并繳清相關(guān)稅費(fèi)后，批準(zhǔn)用途與實(shí)際用途不一致的，按實(shí)際用途辦理不動(dòng)產(chǎn)登記；
      2、企業(yè)或個(gè)人取得出讓土地使用權(quán)，進(jìn)行商品房開發(fā)土地未辦理首次登記，分割給個(gè)人后未辦理國(guó)有土地使用證的，繳清相關(guān)稅費(fèi)后，批準(zhǔn)用途與實(shí)際用途不一致的，按實(shí)際用途直接辦理轉(zhuǎn)移登記。
      （十三）其他問題
      1、原開發(fā)建設(shè)單位已取得《國(guó)有土地使用證》不涉及土地查封、抵押等限制登記情況的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依照法定程序收回原建設(shè)單位已登記房屋相應(yīng)的《國(guó)有土地使用證》，無法收回國(guó)有土地使用證的，以公告的方式將原《國(guó)有土地使用證》作廢，以原土地登記信息作為不動(dòng)產(chǎn)資料，為申請(qǐng)人辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。
      2、當(dāng)事人申請(qǐng)辦理產(chǎn)權(quán)注銷登記，不涉及土地查封、抵押等限制登記情況的，需提供政府拆遷公告、補(bǔ)償協(xié)議、拆遷花名冊(cè)其中一項(xiàng)和需注銷的產(chǎn)權(quán)證書原件，可以辦理產(chǎn)權(quán)注銷登記。
      當(dāng)事人確實(shí)提供不出拆遷公告、補(bǔ)償協(xié)議、拆遷花名冊(cè)等產(chǎn)權(quán)滅失證明材料的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)按需注銷的產(chǎn)權(quán)證書原件記載坐落位置進(jìn)行實(shí)地查看后，確認(rèn)產(chǎn)權(quán)已經(jīng)滅失，方可辦理該產(chǎn)權(quán)注銷登記。
      3、當(dāng)事人申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)占?jí)旱缆芳t線，對(duì)已登記的，按原登記結(jié)果辦理后續(xù)登記，但登記簿和證書上應(yīng)注明“土地占?jí)旱缆芳t線**㎡”；對(duì)未登記的，占?jí)旱缆芳t線部分的建筑物和土地不予登記。
      （十四）政府批準(zhǔn)的問題
      對(duì)土地超占、劃撥變出讓等問題依照本意見及相關(guān)政策處理到位的，不再報(bào)縣政府出臺(tái)文件批準(zhǔn)用地及簽訂建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同，直接辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。
      （十五）因歷史遺留問題，情況比較特殊的不動(dòng)產(chǎn)登記
      在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記前發(fā)生的不規(guī)范問題，按照“尊重歷史、面對(duì)現(xiàn)實(shí)、服務(wù)群眾、解決問題”的原則，由縣自然資源局報(bào)縣政府“一事一議”進(jìn)行解決。
      （十六）辦理上述土地房屋產(chǎn)權(quán)登記時(shí)土地出讓金（劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價(jià)）和出讓年限確定辦法
      1、土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)確定辦法
      參照國(guó)土資源部辦公廳關(guān)于印發(fā)《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范》的通知（國(guó)土資廳發(fā)〔2018〕4號(hào)）文件執(zhí)行。
      （1）劃撥土地補(bǔ)繳出讓金按土地評(píng)估出讓價(jià)減去劃撥價(jià)的差價(jià)計(jì)算。
      （2）未辦理國(guó)有土地使用證的土地，繳清罰款后再按土地評(píng)估價(jià)繳納土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)；
      2、土地出讓年限及用途的確定辦法
      以國(guó)家土地出讓法定年限辦理不動(dòng)產(chǎn)登記；出讓起始日期為繳納出讓金的日期并按現(xiàn)狀確定土地用途。
      3、容積率的確定辦法為：我縣住宅用地平均容積率為1.8，商業(yè)用地平均容積率為2.5，原則上按照現(xiàn)狀容積率計(jì)算，低于平均容積率的按照平均容積率計(jì)算。
      （十七）經(jīng)縣政府、原封丘縣城市建設(shè)開發(fā)利用指揮部、城關(guān)鎮(zhèn)政府、原封丘縣城區(qū)清查指揮部處理的土地，提供繳納款項(xiàng)憑證原件后可以抵扣土地出讓金。
      （十八）本意見自發(fā)布之日起施行。
 
      附件：?jiǎn)挝宦氊?zé)分工
 

2020年1月7日

 
 
 
附件：

單位職責(zé)分工

 
      縣自然資源局：負(fù)責(zé)確定房產(chǎn)分?jǐn)偼恋孛娣e，核算補(bǔ)交土地出讓金、劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價(jià)數(shù)額及收繳城市配套費(fèi)和土地違法罰款，并負(fù)責(zé)提供上述房產(chǎn)是否符合規(guī)劃的證明。
      縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局：負(fù)責(zé)核實(shí)房產(chǎn)信息。
      縣財(cái)政局：負(fù)責(zé)收取土地出讓金或劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價(jià)。
      國(guó)家稅務(wù)總局封丘縣稅務(wù)局：負(fù)責(zé)確定征稅種類和數(shù)額，核收稅款。
      縣城市管理局：負(fù)責(zé)核收違建罰款。